2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。相続登記とはそもそもどんなものなのかを、義務化に至った背景から、手続きの方法やかかる費用に至るまで、わかりやすく解説します。
相続登記には期限があります。名義変更の手続きをしないままの不動産がある人は、この記事を読んで早めに手続きを済ませましょう。
目次
相続登記とは
土地や建物といった不動産は、その所在地や面積、所有者の氏名や住所などを登記簿に記録することで権利関係を明確にしています。このことを不動産登記といいます。
相続があっても自動的には不動産登記簿は変更されないため、相続によって新たに不動産を取得した人は、法務局に申請をして不動産の所有者の名義を被相続人（亡くなった人）から相続人（相続した人）に書き換える必要があります。このような相続にまつわる不動産登記簿の名義変更を相続登記といいます。
相続登記の義務化とは
相続登記の義務化とはいったいどんな制度なのでしょうか。制度の基本とともに、義務化された背景について解説します。
2024年4月1日から義務化
2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続で土地や建物を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務化され、違反すると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
遺産分割の話し合いで不動産を取得した場合も同様に、３年以内に登記することが義務付けられています。
所有者不明の土地が増えている
相続登記が義務化された背景には、全国で所有者不明の土地が増えたことがあります。不動産の登記はこれまで任意だったため、特に売却予定がなければ、未登記のままでいる人が多くいました。
所有者がわからないまま放置された空き家や空き地は、周囲の景観を悪化させるほか、防犯や防災の面でも大きな社会問題となっています。災害時の復興や街づくりのための公共工事を円滑に行うためにも相続登記を義務化して、どこの誰がその土地・建物を所有しているのかを明らかにする必要があるのです。
過去の相続にも適用される
相続登記の義務化は2024年4月から始まった制度ですが、それ以前に相続した不動産も義務化の対象となります。過去に相続したまま登記をしていない不動産がある場合には、3年以内に登記申請を済ませましょう。
2024年3月末までに相続していた不動産は、制度開始から3年後の2027年3月31日が相続登記の期限となります。2024年4月以降に相続した場合には、相続で土地や建物を取得したと知った日から3年後が期限になります。
10万円以下の過料が求められることも
正当な理由がないにもかかわらず3年以内に相続登記をしなかった場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続登記をしない場合のリスクは？
相続登記をしないことには、そもそもリスクがあります。その中でも代表的なリスクについてご紹介します。
権利関係が複雑になる
相続登記をしないまま長年にわたって不動産を放置していると、次第に相続人の数が増えて権利関係が複雑になります。
不動産の所有者が亡くなった後、相続人である子どもたちが登記をしないまま再び相続が発生し、所有権が孫の代に移ったとします。孫の人数が多く、お互い疎遠で連絡先も住所もわからず、中には海外に住んでいる人がいる、そんな可能性もあるでしょう。
ほとんど面識がない相続人同士が全員揃い、お互いの権利関係について合意形成するとなると多大な労力を伴います。そうなる前に相続があるたびに相続登記をしておく必要があります。
相続人の高齢化がリスクとなる
不動産の売買では、不動産の真の所有者と登記簿上の所有者が同一である必要があります。そのため、登記をしていない土地や建物を売却しようと思ったら、売却の前に相続登記をする必要があります。
例えば、父親が亡くなった後に相続登記をしないまま、母親と複数人いる子どものうち一人が実家に住み続けているといったケースがあるとします。このようなケースでは、母親が亡くなり、子どもたちも老後が視野に入ってくる頃に、問題が発生しやすくなります。
実家の建て替えや売却を考え始めた時に、兄弟姉妹間で実家が誰のものなのかを話し合うことになります。兄弟姉妹の中に認知症などで判断能力が衰えている人がいれば、遺産分割協議にも成年後見人や任意後見人が必要になるでしょう。
先送りせずに相続登記を進めておくことが、不動産の有効活用にとって大切になります。
相続登記の手続きとは
相続登記の必要性がわかったところで、実際の手続き方法についても確認しておきましょう。自分で行う方法と、専門家に依頼する方法があります。
相続登記の手続きの流れ
相続登記はこのような流れで行います。
- 相続人の特定
- 相続する不動産の確認
- 必要書類の収集
- 登記申請書等の作成
- 法務局へ登記申請書等を提出
では、ここからは相続登記の一つずつのステップについて、もう少し詳しく解説していきます。
- 相続人の特定
遺言書がある場合には遺言書に従います。遺言書がない場合には、法定相続人の範囲を確認して、遺産分割協議で不動産を相続する人を決定することになります。 - 相続する不動産の確認
被相続人（亡くなった人）が所有していた不動産を確認します。 - 必要書類の収集
おもな必要書類は以下のようになります。必要な書類は遺言書の有無や、申請の仕方などによって異なるので、あらかじめ法務局などに確認しましょう。- 被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本一式（除籍謄本、改製原戸籍）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本と住民票の写し、印鑑証明書
- 遺言書もしくは遺産分割協議書 など
- 登記申請書等の作成
登記申請書等を作成します。様式や記載例は法務局「不動産登記の申請書様式について」をご覧ください。 - 法務局へ登記申請書等を提出
管轄の法務局へ登記申請書と必要書類を合わせて提出します。申請方法には、窓口への持参のほか、郵送、オンライン申請という方法もあります。 - 相続登記の完了
登記が完了すると、法務局から登記完了証、登記識別情報通知書が交付されます。
なお、相続登記の手続きは自分で法務局に行って行う方法と、司法書士や弁護士などの専門家に依頼する方法があります。自分で行う場合には、法務局「不動産登記申請手続き」のページが参考になるでしょう。
相続登記の費用
相続登記にかかるおもな費用は、登録免許税、専門家への依頼費用、各種証明書の取得費用です。
登録免許税は、不動産の所有権移転登記の際にかかる税金です。金額は原則として固定資産税評価額の0.4％で、国に納付します。
相続登記の手続きを司法書士や弁護士に依頼する場合には、このほかに専門家の費用が掛かります。誰にどんな案件を依頼するのかによって異なりますが、司法書士への報酬は５万～十数万円程度を想定しておきましょう。 自分で手続きを行う場合には、専門家への依頼費用は掛かりません。登録免許税のほか、戸籍謄本や住民票の写しなど各種証明書の取得費用を想定しておけばいいでしょう。
不動産の相続登記にかかる費用の例
| 登記の種類 | 登録免許税 | 司法書士に手続きを依頼した場合の報酬 |
| 相続登記（所有権移転登記） | 固定資産税評価額の原則0.4％ | 5万～十数万円程度 |
| 住所変更登記（名義人住所変更） | 土地・建物それぞれ1物件1,000円 | 1万～2万円程度 |
※司法書士のほか弁護士に依頼するケースもある。報酬は一つの目安であり、ケースによって異なる
相続登記ができない場合はどうすればいい？
相続登記をしようと思っても、他の相続人との関係などさまざまな事情によってはすぐに遺産分割や相続登記ができない場合があります。そのようなケースでは、相続人申告登記という簡便な手続きが用意されています。
相続人申告登記とは
すぐに相続登記ができない場合には、新しくできた「相続人申告登記」が利用できます。戸籍などを提出して自分が相続人であることを申告する簡易な手続きで、相続登記の申請義務を果たしたとみなされます。こちらも不動産の取得を知った日から3年以内に手続きを行う必要があります。
ただし、遺産の分け方が決まっていなくても利用できるというメリットがありますが、相続登記の義務が免除されるわけではなく、将来的に、遺産分割が成立したらその日から3年以内に相続登記をしなくてはなりません。
相続人申告登記の方法
「相続人申出書」に必要事項を記入（もしくはwebブラウザ上で作成・送信）し、戸籍などの必要な証明書類を添付して、期限内（３年以内）に管轄の法務局に申し出ます。審査が無事に完了すると、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記します。詳しくは法務省「相続人申告登記」で確認できます。
まとめ
2024年4月1日から相続登記が義務化されたことで、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記が義務付けられました。3年間は意外とあっという間です。これから相続する不動産だけでなく、過去に相続した不動産も対象となります。将来困らないためにも、早めに手続きをしておきましょう。
